อสังหาฯ เริ่มฟื้น แต่ต้นทุนพุ่ง ดันบ้านใหม่เสี่ยงแพงเพิ่ม 10%

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวตามคาด หลังมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศรวม 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และมีมูลค่ารวม 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1%

โดย REIC มองว่า ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าความต้องการซื้อบ้านของคนไทยยังมีอยู่ต่อเนื่อง แม้ผู้บริโภคจะเริ่มปรับลดระดับราคาและขนาดที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบันมากขึ้น

ตลาดบ้านหรู “ขอนแก่น-ระยอง-ภูเก็ต” โตเด่น

สำหรับจังหวัดที่มียอดโอนเติบโตโดดเด่น ได้แก่ ขอนแก่น เพิ่มขึ้น 30.3% ระยอง เพิ่มขึ้น 24.0% ส่วนภูเก็ตมีมูลค่าการโอนเติบโตสูงสุดในประเทศถึง 34.9% โดยมีแรงหนุนจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับ Luxury ขณะที่ กรุงเทพมหานคร แม้จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 11.1% แต่มูลค่าการโอนกลับลดลง 4.5% สะท้อนว่าตลาดเริ่มขยับไปสู่กลุ่มบ้านราคาจับต้องได้มากขึ้น ส่วนพื้นที่ปริมณฑลอย่างนนทบุรีและปทุมธานี ยังรักษาการเติบโตได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า

บ้านมือสองมาแรง ครองสัดส่วนโอนสูงถึง 67%

อีกหนึ่งสัญญาณสำคัญของตลาด คือ “บ้านมือสอง” กลายเป็นตัวเลือกหลักของผู้ซื้อ โดยมีสัดส่วนการโอนสูงถึง 67% ของตลาดรวม ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วน 33% REIC ระบุว่า บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มหลักที่เติบโตได้ดี ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง สวนทางกับตลาดบ้านราคาเกิน 7 ล้านบาท ที่เริ่มชะลอตัวชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบนที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อและมาตรการควบคุมทุนจีน

สงครามดันต้นทุนก่อสร้างพุ่ง ธอส. คาดราคาบ้านใหม่เสี่ยงปรับขึ้นตาม

โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ มองว่า ผลกระทบจากสถานการณ์สงครามและวิกฤตโลกจะเริ่มเห็นชัดในไตรมาส 2 ปี 2569 หลังธุรกรรมในไตรมาสแรกส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายล่วงหน้าที่เกิดขึ้นก่อนหน้า ประเด็นที่น่ากังวล คือ ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะค่าขนส่ง ปูนซีเมนต์ และเหล็ก ที่ปรับตัวสูงขึ้นแล้วประมาณ 15-20% ซึ่งอาจทำให้ราคาบ้านใหม่มีแนวโน้มขยับขึ้นอีก 5-10% ในระยะต่อไป ขณะที่ REIC ประเมินว่า ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ภายใต้ภาวะกระเป๋าเล็กลง แต่ของแพงขึ้น ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านเน้นเรื่องความจำเป็นและความคุ้มค่าเป็นหลัก

บ้านมือสองได้อานิสงส์ ตอบโจทย์ทั้งราคาและทำเล

จากต้นทุนบ้านใหม่ที่สูงขึ้น ส่งผลให้บ้านมือสองกลายเป็นทางเลือกที่ได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะยังได้ทำเลเดิมในราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า และยังไม่ถูกปรับราคาตามต้นทุนก่อสร้างใหม่ REIC ระบุว่า แนวโน้มดังกล่าวสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เริ่มเปลี่ยนจากการซื้อบ้านมือหนึ่งขนาดใหญ่ ไปสู่บ้านที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงและควบคุมภาระค่าใช้จ่ายได้มากกว่า

ต่างชาติซื้อคอนโดลดลง “จีน” ยังอันดับ 1 แต่หดตัวหนัก

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในไตรมาสแรกปีนี้ ลดลง 17.3% โดยกลุ่มชาวจีน ซึ่งยังครองอันดับ 1 มียอดโอนลดลงถึง 38.8% ขณะที่ รัสเซีย ซึ่งอยู่อันดับ 2 กลับเติบโตสวนกระแส เพิ่มขึ้น 33.0% ส่วนเมียนมา อยู่อันดับ 3 แม้ยอดโอนลดลง 36.4% โดยพื้นที่ยอดนิยมของชาวต่างชาติยังคงเป็นกรุงเทพฯ และชลบุรี REIC มองว่า แม้กำลังซื้อต่างชาติจะชะลอลง แต่ยังมีสัดส่วนใกล้เคียงเดิมที่ประมาณ 4-5% ของตลาดรวม

สินเชื่อบ้านกลับมาบวก ธอส. เตรียมปล่อยกู้ Solar Roof กว่า 3.2 หมื่นล้าน

นายณรงค์พล กล่าวว่า สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มกลับมาฟื้นตัวเป็นบวก หลังหดตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี 2566 โดยไตรมาสแรกปี 2569 มียอดสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศรวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% ขณะเดียวกัน ธอส. ยังเตรียมขานรับนโยบายภาครัฐภายใต้ พ.ร.ก. กู้เงิน 400,000 ล้านบาท โดยเฉพาะแผนสนับสนุนการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงาน ผ่านการติดตั้ง Solar Roof เพื่อช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าและลดการพึ่งพาพลังงานนำเข้า เบื้องต้น เตรียมวงเงินสินเชื่อรองรับการติดตั้ง Solar Roof ไว้กว่า 32,000 ล้านบาท เพื่อสนับสนุนประชาชนและภาคธุรกิจที่ต้องการลงทุนด้านพลังงานสะอาดในระยะยาว

สมรภูมิสินเชื่อ ธอส. ครองมาร์เก็ตแชร์ 40%

สำหรับยอดปล่อยสินเชื่อ ธอส. ปล่อยสินเชื่อไตรมาสแรกไปแล้วเติบโต 5.6% ยอดสินเชื่อกว่า 80,000 ล้านบาท กินส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) สินเชื่อใหม่ถึง 40%

ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อก อัดโปรแรง ท่ามกลางดอกเบี้ยยังต่ำ

ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่ และเร่งระบายสต็อกเพื่อรักษาสภาพคล่อง ทำให้ตลาดเริ่มเห็นโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายออกมามากขึ้น ซึ่ง ธอส. มองว่า ช่วงเวลานี้อาจเป็นโอกาสของผู้ที่มีความพร้อมซื้อบ้าน เพราะยังมีโปรโมชั่นจำนวนมาก ขณะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับต้นทุนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคต

REIC คาด ทั้งปี 69 ตลาดติดลบเพียงเล็กน้อย ได้แรงหนุนจากมาตรการรัฐ

สำหรับแนวโน้มทั้งปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงน้อยกว่าที่เคยคาดไว้ โดยมีแรงหนุนจากหลายมาตรการภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ต่ออีก 1 ปี การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึง พ.ร.ก. กู้เงิน 400,000 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แม้ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ แต่ REIC คาดว่าทั้งปี 2569 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวมประมาณ 312,814 หน่วย ลดลงเพียง 1.1% และมูลค่าลดลง 2.3% เทียบกับปีก่อน ถือว่าเป็นการชะลอตัวในระดับจำกัด